核心區(qū)域需求仍在 花園城運(yùn)營持續(xù)向好
香港2025年8月22日 /美通社/ -- 招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金（"招商局商業(yè)房托基金"或"房托"，香港聯(lián)交所股份代號：1503），宣布截至2025年6月30日止六個(gè)月（報(bào)告期）之中期業(yè)績。
期內(nèi)，公司租金收入為人民幣195.7百萬元，與2024年相關(guān)期間相比減少17.9%。收益總額為人民幣225.0百萬元，較2024年同期減少15.5%。期內(nèi)，基金單位持有人每基金單位分派為0.0558港元（相當(dāng)于人民幣0.0509元），按2025年6月30日基金單位收市價(jià)1.23港元計(jì)算，相當(dāng)于按年計(jì)算的分派收益率為9.1%。
于2025年6月30日，基金單位持有人應(yīng)占資產(chǎn)凈值為人民幣2,996百萬元，或每基金單位人民幣2.66元，相當(dāng)于根據(jù)人民銀行于2025年6月30日公布的匯率中間價(jià)計(jì)算的每基金單位2.92港元，于2025年6月30日基金單位的收市價(jià)1.23港元較每基金單位的資產(chǎn)凈值折價(jià)57.9%。
業(yè)務(wù)表現(xiàn)
期間，整體物業(yè)組合的出租率從90.6%下降至84.5%，下降6.1個(gè)百分點(diǎn)。受科技大廈二期及新時(shí)代廣場大面積租約到期影響，寫字樓的平均出租率從89.8%下降至81.2%?；▓@城的出租率則持續(xù)提升至98.2%，漲幅為4.7個(gè)百分點(diǎn)。
在北京租賃市場持續(xù)供過于求的影響下，招商局航華科貿(mào)中心通過"以價(jià)換量"的策略，維持了較高的出租率，成功于二季度實(shí)現(xiàn)了出租率反彈。深圳租賃市場供過于求的情況則更為嚴(yán)峻，新時(shí)代廣場的出租率及現(xiàn)時(shí)租金則均出現(xiàn)跌幅。花園城出租率持續(xù)攀升，但現(xiàn)時(shí)租金有所下滑。
新時(shí)代廣場
深圳甲級寫字樓市場仍然承壓，在此充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境下，新時(shí)代廣場現(xiàn)時(shí)租金下降了人民幣5.2元/平方米至人民幣144.6元/平方米。因其2025上半年有大面積租戶的租約到期，其出租率從2024年底的74.1%下降至56.4%。
新時(shí)代廣場的估值受到深圳甲級寫字樓市場下行，出租率及現(xiàn)時(shí)租金下降等影響，其于2025年6月30日的估值下降了人民幣20百萬元至人民幣1,885百萬元。
數(shù)碼大廈、科技大廈及科技大廈二期
期內(nèi)，本公司位于網(wǎng)谷的乙級寫字樓（科技大廈、科技大廈二期及數(shù)碼大廈）的出租率和現(xiàn)時(shí)租金也受到了不同程度的影響。
數(shù)碼大廈由于部分租戶租約到期，其出租率下降了5.0個(gè)百分點(diǎn)至86.3%，現(xiàn)時(shí)租金下降至人民幣127.0元/平方米?？萍即髲B期內(nèi)出租率微降至97.4%，但現(xiàn)時(shí)租金則較2024年12月31日上漲了人民幣3.0元/平方米至人民幣142.6元/平方米。科技大廈二期與去年年底相比，其出租率下降了10.3個(gè)百分點(diǎn)至89.5%，現(xiàn)時(shí)租金同步下降了人民幣2.4元/平方米至人民幣120.9元/平方米。在估值表現(xiàn)上，科技大廈因其較高的現(xiàn)時(shí)租金，其估值上漲了人民幣5百萬元至人民幣947百萬元。科技大廈二期和數(shù)碼大廈的估值則分別下降了1%及1.9%。
招商局航華科貿(mào)中心
北京甲級寫字樓競爭環(huán)境日益激烈，為提升出租率，招商局航華科貿(mào)中心采用了"以價(jià)換量"的策略，其出租率大幅回升至92.2%，幾乎與去年年底保持同一水平?，F(xiàn)時(shí)租金下降16%至人民幣219.3元/平方米。
因北京租賃市場租金下降及物業(yè)年期縮短等因素，招商局航華科貿(mào)中心的估值下降了人民幣101百萬元至人民幣2,411百萬元。
花園城
花園城的經(jīng)營情況持續(xù)攀升，其出租率攀升了4.7個(gè)百分點(diǎn)至98.2%?？土髁?、活躍會員數(shù)及總收入等多項(xiàng)指針均顯示，花園城的運(yùn)營情況向好。但因花園城持續(xù)以優(yōu)惠的價(jià)格吸引新租戶入駐，在項(xiàng)目接近滿租時(shí)，其平均現(xiàn)時(shí)租金下降至人民幣121.7元/平方米。隨著市場競爭的愈加激烈，我們將采取新的營銷策略，以迎合不斷演變的最新市場趨勢。于2025年6月30日，花園城的估值為人民幣1,465百萬元，下降了人民幣21百萬元。
展望
展望下半年，中國經(jīng)濟(jì)仍面臨外部環(huán)境復(fù)雜多變和內(nèi)部需求不足的挑戰(zhàn)。但在產(chǎn)業(yè)政策持續(xù)發(fā)力、消費(fèi)潛力逐步釋放的背景下，經(jīng)濟(jì)有望保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢。商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將繼續(xù)分化，具備產(chǎn)業(yè)支撐的核心區(qū)域或率先企穩(wěn)。政策層面將繼續(xù)實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控，在穩(wěn)增長與防風(fēng)險(xiǎn)之間尋求平衡。
未來，公司繼續(xù)積極尋求費(fèi)用優(yōu)化空間，特別是利息成本。今年1月，公司完成了人民幣41億元的再融資，招商局商業(yè)房托基金的整體融資成本下降了37個(gè)基點(diǎn)到2.8%。本公司將在大中華地區(qū)尋找更多優(yōu)質(zhì)多元化的資產(chǎn)類別投資，包括學(xué)生公寓、服務(wù)式公寓等抗周期能力更強(qiáng)的資產(chǎn)類別，進(jìn)一步分散招商局商業(yè)房托基金的資產(chǎn)組合及收入來源，實(shí)現(xiàn)每基金單位分派的長期可持續(xù)增長。
關(guān)于招商局商業(yè)房托基金
招商局商業(yè)房托基金（1503.HK）為一個(gè)以單位信托基金形式組成的香港集體投資計(jì)劃，且已根據(jù)證券及期貨條例第104條獲認(rèn)可。招商局商業(yè)房托基金是由知名央企招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（001979.SZ）發(fā)起，2019年12月于香港聯(lián)交所主板上市，是香港自2014年后，首例成功上市的房托基金，亦是首只在香港上市的央企房托基金。招商局商業(yè)房托基金是以擁有及投資中國的優(yōu)質(zhì)創(chuàng)收商業(yè)物業(yè)為目的而成立的房地產(chǎn)投資信托基金，其首先專注于： (i)粵港澳大灣區(qū)（不包括兩個(gè)招商置地城市，即佛山及廣州）；及(ii)北京及上海。招商局商業(yè)房托基金由房托管理人管理，目前持有6項(xiàng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)，5項(xiàng)位于深圳蛇口，1項(xiàng)位于首都北京。房托管理人旨在向持分者提供穩(wěn)定分派及長期可持續(xù)的分派增長。
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