杭州2021年8月2日 /美通社/ -- 以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)對綠城管理CEO李軍的報(bào)道：

走過逾二十載光陰，博鰲房地產(chǎn)論壇影響并記錄著中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷史進(jìn)程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態(tài)下，中國地產(chǎn)亦面臨著最深層次變化。從行業(yè)規(guī)則、企業(yè)模式到市場迭代，都與過往二十年大有不同。

作為有著數(shù)十年市場化發(fā)展深厚積淀的重要產(chǎn)業(yè)，在大時(shí)代浪潮席卷而來之際，中國地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)精英們?nèi)绾握{(diào)整與應(yīng)對？

值此2021博鰲房地產(chǎn)論壇即將召開的時(shí)節(jié)，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體一如往昔，遍尋中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖及新生代地產(chǎn)人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2010年，凱文·凱利的《失控》中文版正式在中國發(fā)行，其中提到的“蜂群思維”，受到諸多企業(yè)家的推崇 --

當(dāng)一群蜜蜂要搬家時(shí)，蜂王其實(shí)是沒有明確方向的，幾只蜜蜂開始四處偵察，尋找新的家園。等找到備選地點(diǎn)后，它就會回來對著蜂群跳八字舞，另一些蜜蜂跟著它去查看。如果也覺得很好，會回來一同跳舞，這就吸引了更多的蜜蜂去查看。

只有大家都覺得好的地點(diǎn)，才會收獲最多蜜蜂的青睞。最后，最大的蜂群獲勝，帶著蜂王前往新家園。

這就是蜂群思維，看起來每只蜜蜂所做的都很簡單，但最后卻做出了復(fù)雜而正確的決定。

同樣是2010年，綠城也處于“失控”邊緣，綠城的一群“小蜜蜂”開始了一場思想與行動實(shí)驗(yàn)（參見《代建4.0王國·綠城管理代建方法論》），結(jié)果成就了中國代建第一股（HK.9979綠城管理控股）。

這其中，李軍就是其中一只出去偵查的“小蜜蜂”：他拓展并實(shí)施了綠城的第一個(gè)商業(yè)代建項(xiàng)目，并最終將綠城代建業(yè)務(wù)帶到了香港資本市場。

向死而生

7月驕陽如火，我們與老朋友李軍相約杭州。

恰逢綠城管理上市一周年，李軍和他的團(tuán)隊(duì)看起來輕松又激昂。

周年慶祝會議上，李軍與團(tuán)隊(duì)探討的問題核心，不是總結(jié)過去一年發(fā)生的事，而是思考接下去的路怎么走。在他看來，代建模式的價(jià)值還沒有被市場充分理解，新進(jìn)場的玩家也大多未參透其中邏輯，真正的競爭還未開始。

作為摸著石頭過河的代建第一股，當(dāng)問及綠城管理的境況有何變化時(shí)？李軍一針見血道：“去年是生死問題，今年是發(fā)展問題?！?/p>

我們驚訝于這樣的表達(dá)，追問之下，李軍淡淡說：“去年，這家公司差點(diǎn)就沒了?！彪m然李軍不再就此展開，但我們也能感受到，綠城管理成功上市的華麗外衣下，個(gè)中艱辛難以想象。

其中有個(gè)細(xì)節(jié)也許可以管中窺豹。去年上市前后，綠城管理的中層人員變化很大，不少骨干被同行重金挖角，這其中當(dāng)然有作為行業(yè)領(lǐng)頭羊的超常待遇，但同時(shí)也有不少人是因?yàn)榘l(fā)展壓力及激勵(lì)不到位等原因選擇了離開。

我們不知道李軍最終以什么方式穩(wěn)定了核心團(tuán)隊(duì)，但我們依稀記得李軍在上市祝捷視頻中對團(tuán)隊(duì)堅(jiān)守的感慨，以及對母公司股東的感謝。據(jù)說，此事背后離不開時(shí)任綠城中國董事局主席兼行政總裁張亞東的勇挑擔(dān)子、力推促成。

不過，資本市場對此還是非常審慎的，綠城管理的股價(jià)在上市最初的七八個(gè)月中一直處于橫盤狀態(tài)，交易清淡，背后就有不少投資人對管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性的擔(dān)憂。

變化發(fā)生在今年3月份。

綠城管理交出了上市后的第一份成績單，年報(bào)表現(xiàn)非常靚麗，更重要的是核心經(jīng)營數(shù)據(jù)雖然經(jīng)歷了疫情的影響，但均獲大幅增長。歸母凈利潤增長超35%，經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流超9億，分紅派息比例達(dá)65%。

當(dāng)然，股價(jià)的真正爆發(fā)是4月20日李軍的朋友圈事件。一張?jiān)龀止媪砑右痪洹叭松礉L燙、要么滾蛋”，徹底點(diǎn)燃了資本市場的情緒，隨后幾天綠城管理的股價(jià)一度漲超40%，市值增長近30億。

其實(shí)在此之前，李軍已經(jīng)通過變賣唯一房產(chǎn)、自掏腰包6次增持綠城管理的股票，而這次的增持是其中金額最少的一次。

不過投資人也許并不在乎金額大小，看重的是他的自我“鎖定”：主動承諾所持有的股票在未來三年內(nèi)不減持。

這是職業(yè)經(jīng)理人少有的動作，尤其在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場環(huán)境下。資本市場讀懂了李軍及其團(tuán)隊(duì)的決心，給了個(gè)大大的贊。

代建風(fēng)口

代建模式源自歐美的輕資產(chǎn)服務(wù)，和中國及香港主流的房地產(chǎn)重投資模式不同。為了符合上市要求，綠城管理在上市前端的股東審批、PN15、合規(guī)審查等環(huán)節(jié)前后奔波了三年之久。而作為首家上市遞表的代建企業(yè)，資本市場相關(guān)規(guī)則和評估體系都沒有樣本可循，定價(jià)、審批等問題也頗為復(fù)雜，為此綠城管理需要自行創(chuàng)編招股書、尋找各類行業(yè)顧問支持、獲取聯(lián)交所與證監(jiān)會的審批等。

“我們回復(fù)了聯(lián)交所無數(shù)輪問題，做了上百場路演，介紹我們是一家服務(wù)型的輕資產(chǎn)公司?！?/p>

走完這一遭，綠城管理現(xiàn)在可以分享自己的經(jīng)驗(yàn)幫助其他代建公司進(jìn)行IPO工作了，而香港聯(lián)交所對新的代建股也是按照綠城管理的上市規(guī)則同樣要求。

“今年中原建業(yè)上市成功，明后年還會有更多的代建企業(yè)分拆上市。”李軍展望：“房地產(chǎn)投資與開發(fā)相分離將是大勢所趨，這樣既能有效隔離投資端的金融風(fēng)險(xiǎn)，又能突出開發(fā)端的專業(yè)價(jià)值。代建將是繼物業(yè)分拆之后的又一個(gè)風(fēng)口。”

不過，要迎風(fēng)飛翔是需要很好的平衡技巧的，訪談過程中李軍不止一次提及戰(zhàn)略選擇與能力建設(shè)問題。

綠城管理作為行業(yè)先行者，可供借鑒的前例太少，未來一切似乎都充滿不確定性，李軍坦言：“有時(shí)候確實(shí)擔(dān)心會走錯(cuò)路，也許我們今天做的一個(gè)小小決定，在三五年后會產(chǎn)生重大影響?？墒窃跓o人區(qū)你能怎么辦？方向大致正確就只能往前淌?！?/p>

在最近流出的上市周年內(nèi)部講話中，李軍進(jìn)一步剖析了中國城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地的構(gòu)成。他認(rèn)為，未來城市居住用地比例將發(fā)生重大變化，開發(fā)主體將發(fā)生重大變化，政府保障類物業(yè)將更加凸顯，公建配套、城市更新等業(yè)務(wù)將成為主流。

“與十年前比較，代建的業(yè)務(wù)范疇發(fā)生了巨大變化，包括我們的客戶結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)；現(xiàn)在要向政府、國有企業(yè)，以及核心城市群傾斜?！?/p>

由于國家政策支持保障類物業(yè)、租賃性物業(yè)，今年上半年綠城管理拓展的保障房業(yè)務(wù)已超過歷史峰值，在建的保障房面積超2500萬平米，是中國最大的保障房建設(shè)服務(wù)商。

這種趨勢下綠城管理具有明顯的先發(fā)優(yōu)勢：“我們現(xiàn)在有四分之一的團(tuán)隊(duì)在做政府保障房業(yè)務(wù)，目前還沒有競爭對手，未來計(jì)劃逐步開拓產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、城市服務(wù)等內(nèi)容?！?/p>

“我們知道城市會長期存在，但需要不斷的更新和建設(shè)，那為城市提供專業(yè)開發(fā)與更新服務(wù)也將是長續(xù)的；這將是代建的星辰大海?！?/p>

蜜蜂大使

這次的訪談我們替很多感興趣的同行提了一個(gè)問題：做代建，綠城為什么能跑在前頭？

李軍的回答很簡單：價(jià)值觀。

“很多人認(rèn)為綠城能做代建是因?yàn)橛谐霾实漠a(chǎn)品體系，以及有溢價(jià)能力的品牌效應(yīng)。其實(shí)不然，最底層的原因是因?yàn)閯?chuàng)始人宋衛(wèi)平先生的分享理念?！?/p>

李軍進(jìn)一步解釋，代建過程會接觸很多企業(yè)，有些企業(yè)還在初創(chuàng)期，帶有明顯的老板文化，有些企業(yè)已經(jīng)做大做強(qiáng)，開始進(jìn)入規(guī)范治理的職業(yè)經(jīng)理人文化?！暗G城管理很特別，我們提倡的是利益相關(guān)者文化。因?yàn)榇ㄟ^程中我們既不是老板卻要追求效益，也不是最終購房者卻要維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，因?yàn)檫@事關(guān)綠城品牌；同時(shí)還要協(xié)同各類供應(yīng)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不能一味低價(jià)中標(biāo)、結(jié)果東西很差。所以整個(gè)代建過程我們會同時(shí)代表各種不同的利益群體，這就需要我們平衡好各方利益，要追求共贏、更要懂得分享?！?/p>

為此，李軍借上市周年之際將綠城管理的價(jià)值觀再次濃縮和提煉，委任了一個(gè)擬人化的蜜蜂為企業(yè)形象大使。

李軍解釋道，地球歷史上曾出現(xiàn)過像恐龍這樣的龐然大物，但現(xiàn)在只能在博物館中看到化石，相反像蜜蜂這樣的小動物，卻能夠穿越地球周期。

一方面，那是因?yàn)槊鄯涞妮p，不僅僅是身材輕盈，更重要的是組織簡單。李軍笑著說，蜜蜂不會說話，也沒有微信，但它們的溝通效率很高，房子造得很好。只有能迅速做出決策的敏捷組織，才能應(yīng)對快速的環(huán)境變化。

另外，蜜蜂能幫助植物授粉、傳宗接代，干的是有價(jià)值的事情。雖然它也采走了一些花蜜，但人家就是有本事將各種花蜜釀成更高甜度的蜂蜜，這體現(xiàn)了專業(yè)能力的價(jià)值，就如同代建的增值效應(yīng)。

最后，蜜蜂辛苦工作不僅僅是為了自己生存，它釀的蜜會分享給族群、留給后代，甚至造福人類。所以懂得分享才是生存之道。

今年的5月27日，綠城管理聯(lián)合當(dāng)代綠建、華潤置地、金地管理、雅居樂房管以及中原建業(yè)5家代建領(lǐng)軍企業(yè)，組建“輕資產(chǎn)聯(lián)盟”，并召開了首屆“中國代建價(jià)值峰會”。

這6家聯(lián)盟企業(yè)囊括了代建行業(yè)的“老中青”三代，規(guī)?？偤蛣t占了代建市場的“半壁江山”。

觀點(diǎn)在采訪上述企業(yè)時(shí)，大家非常認(rèn)同綠城在代建領(lǐng)域里的領(lǐng)頭羊作用，很多代建企業(yè)還保持著與綠城管理多頻次的參訪與溝通機(jī)制，背后都敬佩綠城管理能毫不避諱地分享他們的模式研究、企業(yè)治理、代建經(jīng)驗(yàn)等。

懂得分享，這也許就是李軍能當(dāng)選聯(lián)盟首屆輪值主席的原因。

就如同他所說的：學(xué)習(xí)蜜蜂，做一家簡單、利他的企業(yè)。

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