廣州2018年12月28日電 /美通社/ -- 近日，界面廣東發(fā)表了文章《“共享辦公”3年：擴張、沉寂與新一輪廝殺》，就共享辦公發(fā)展三年后的現狀進行了分析探討。
與共享經濟模式下延伸出的多種共享項目均陷入“崩潰”不同，發(fā)展三年多后，“共享辦公”這個行當似乎在2018年再一次迎來了“高光時刻”。
首先是行業(yè)內融資不斷。ATLAS寰圖于今年10月完成了數億元人民幣的 A2 輪融資，此番融資過后，ATLAS寰圖的估值升至60億元人民幣；優(yōu)客工場于今年11月14日宣布完成2億美元的D輪融資；今年6月，納什空間完成近5億元B+輪融資……
共享辦公企業(yè)的規(guī)模亦在不斷擴張。今年10月，優(yōu)客工場發(fā)起了對方糖小鎮(zhèn)的收購，完成了今年以來的第6起并購。此外，借助并購華南共享辦公空間運營商Wedo加速搶灘粵港澳大灣區(qū)之余，優(yōu)客工場亦開始加快布局美國、新加坡等海外市場。
納什空間于11月宣布其運營面積即將突破100萬平方米。
在北上廣深、杭州及西安等城市的共享辦公領域奪得一席之位之后，ATLAS寰圖也于今年將其版圖拓展至香港。ATLAS寰圖對進軍海外已準備就緒。今天3月，ATLAS寰圖與越南地產商ALPHA KING達成戰(zhàn)略合作，將進駐ALPHA KING旗下的4個大型地產項目。
行業(yè)內上一次像這樣的“勃勃生機”要追溯到被稱為“共享辦公”元年的2015年?！熬畤姟敝螅S著2016年國內創(chuàng)業(yè)潮的回落，“共享辦公”領域也陷入了一段時期的沉寂，一些不成熟的或不具備規(guī)模優(yōu)勢的運營商直接被洗牌，倒閉陰影籠罩，各大玩家也試圖“抱團取暖”。彼時彼景，頗有今年共享單車的行業(yè)況味。然不比共享單車、充電寶、雨傘這些幾近被“團滅”的項目，“共享辦公”這個行當終究是活了下來，并且逐漸呈現出“大吃小”的姿態(tài)，進入并購整合期。
是什么讓“共享辦公”迎來“第二春”？愈做愈強的優(yōu)質玩家依靠的是什么？共享辦公行業(yè)下半場，拼的又是什么？
需求旺盛 客群多元
國內共享辦公的興起很大程度上受政策的使然。2015年政府工作報告中“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的新說法將國內的創(chuàng)業(yè)浪潮推至高峰，大批共享辦公空間運營商也應運而生。
“雙創(chuàng)”對共享辦公行業(yè)的影響仍在繼續(xù)。今年10月，國務院提出了要推動創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)高質量發(fā)展、打造“雙創(chuàng)”升級版。業(yè)內人士指出，受雙創(chuàng)政策的利好影響，初創(chuàng)、個體、小企業(yè)這部分客群將對共享辦公空間保持穩(wěn)定需求。公開數據顯示，2017年全國新設市場主體1924.9萬戶，同比增長16.6%。2018年或將增至2244.4萬戶。新設市場主體的增加仍在刺激著共享辦公市場的發(fā)展，但創(chuàng)業(yè)拉動以外的市場需求同樣不容忽視。
對辦公空間的旺盛需求與高額租金正倒逼著共享辦公行業(yè)的發(fā)展。世邦魏理仕發(fā)布的《2018中國房地產市場展望 -- 寫字樓篇》報告顯示，2017年全年中國寫字樓新增需求超過600萬平方米，創(chuàng)歷史新高。2018年主要城市寫字樓需求保持活躍。需求旺盛的同時，各大城市寫字樓租金也是居高不下。以廣州市為例，高力國際發(fā)布的《2018年第二季度廣州物業(yè)市場回顧與展望報告》顯示，截至2018年第二季度，廣州甲級寫字樓整體空置率為3.9%，同比下降7.8%，為近五年來的較低點。同時廣州全市平均租金水平持續(xù)上漲，同比增長9.6%。
“共享辦公是一種剛需且傳遞出價值，它有效幫助用戶節(jié)省了辦公成本。”ATLAS寰圖在接受界面廣東采訪時指出。國際咨詢機構沙利文的報告亦顯示，在一線城市中，相比起傳統(tǒng)辦公，使用聯合辦公，平均每年每人可以為企業(yè)節(jié)約1萬元以上，人均開支節(jié)省近30%。
事實上，越來越多的大中型企業(yè)也開始對入駐共享辦公空間表現得興趣盎然?！度R坊：2018年全球辦公空間之洞察》報告顯示，超過三分之二（69%）的全球企業(yè)計劃提高聯合辦公空間的利用率，80%的企業(yè)希望在未來三年內增加協作空間的使用數量。
報告指出，新經濟形態(tài)下，對辦公空間靈活性要求的提高、希望在員工之間形成社區(qū)意識的意圖以及企業(yè)經營速度的加快等因素使得企業(yè)更青睞一種利于協作且可根據市場情況自由擴大或縮小規(guī)模的辦公環(huán)境，大部分企業(yè)由此也選擇放棄傳統(tǒng)辦公空間，轉而傾向聯合辦公空間或服務型辦公空間。另外，進駐共享辦公空間也愈來愈成為大型企業(yè)招攬以及留住人才的砝碼。
行業(yè)巨頭WeWork此前宣稱，世界 500 強中已經有約 10% 的公司是他們的租戶。好奇心日報此前報道，截至2017年，1000名雇員以上的大公司占據了WeWork20%的會員數，WeWork30%的收入也來源于他們。國內選手表現方面，2017年以來，諸如中糧、滴滴、今日頭條等大企業(yè)團隊先后進駐夢想加。寶潔、亞馬遜、雅詩蘭黛等知名跨國企業(yè)也分別進駐了ATLAS寰圖位于廣州和香港的服務式辦公空間。
愈發(fā)多元化的客群推動著國內共享辦公行業(yè)的進一步發(fā)展。《2018年中國聯合辦公活力指數報告》顯示，中國正在成長為世界上較大的聯合辦公市場，截至2018年9月底，中國聯合辦公布局網點數超6000多個，總體運營面積達1200萬平方米，提供工位數達200萬個。預計到2022年，中國聯合辦公市場規(guī)模達到4092.18億元，工位規(guī)模達到1315萬個，面積規(guī)模為1.17億平方米。
優(yōu)質玩家模式分化謀突圍
共享辦公廣闊的市場前景正吸引著更多選手入局，除了共享辦公空間運營商，越來越多擁有優(yōu)質存量房資源的傳統(tǒng)地產公司、酒店，甚至一些跨界企業(yè)也開始直接進入市場。加之今年以來行業(yè)內并購整合事件不斷，頭部效應逐漸明顯。新一輪洗牌后，優(yōu)質玩家呈現出何種面貌，動作幾何，愈發(fā)引起市場關注。
2016年從廣州珠江新城雅居樂中心起步的ATLAS寰圖，則在開始之初就避開了大多數玩家走過的路，主張不是孵化器、不是眾創(chuàng)空間，不單獨服務初創(chuàng)團隊，也不是簡單的物業(yè)式聯合辦公空間，而是將自身定位為“CBD 甲級寫字樓全生態(tài)運營商”。區(qū)域位置表現方面，要在一線及其他有潛力城市中的CBD“攻城略地”，直接避開當時多數共享辦公空間運營商在選址改造上會選擇的的廢舊廠房、遠離市區(qū)的高新科技園區(qū)等，走的是高端路線；服務模式上則主張“辦公+生活”的全生態(tài)閉環(huán)，源于辦公，又不止于辦公。
ATLAS寰圖首席執(zhí)行官陳思烺將其視作辦公消費的一次升級，“因為傳統(tǒng)寫字樓的種種限制，工作和生活很難兼顧。但對于 CBD 工作者來說，早上九點一杯品質好的咖啡很重要，中午吃飯要講求效率和健康，運動健身總在計劃里頭卻無暇顧及。我們將生活所需的必要元素融入辦公，打破樓層與空間的阻隔，提供讓工作者身心愉悅，幫助其事業(yè)發(fā)展的辦公體驗?！?/p>
由此，ATLAS寰圖的業(yè)態(tài)構成包括了ATLAS Workplace 寰圖辦公空間、ATLAS Living Space 寰圖生活空間和 ATLAS Community 寰圖社區(qū)三大板塊。在辦公空間產品形態(tài)上，ATLAS寰圖提供多樣靈活的一站式辦公解決方案，涵蓋聯合辦公空間，服務式辦公室及總部定制辦公室，由此滿足從1人的自由職業(yè)者到百人規(guī)?；緢F隊的個性化辦公需求。辦公服務方面則聯合其他第三方專業(yè)團隊，為用戶提供包括商業(yè)咨詢、法律、財務培訓以及市場推廣等企業(yè)顧問服務。軟硬結合，有效幫助進駐企業(yè)縮減成本，提高運營效率。生活空間部分則配置了超過10個涵蓋餐飲、運動和藝術領域的自營品牌，包括咖啡廳、健身房、瑜伽功房等，旨在讓用戶獲得辦公與生活的平衡。同時，辦公產品與生活服務均采用直營模式保證了ATLAS寰圖對產品品質得以實現有效的把控。
事實也證明了ATLAS寰圖定位的精準性和戰(zhàn)略的前瞻性。從ATLAS寰圖自身發(fā)展來看，從辦公本身到運動、餐飲、藝術、社群等生活領域的全覆蓋，多樣的增值產品與服務，加之ATLAS寰圖在選址方面的區(qū)位優(yōu)勢，使得寰圖開發(fā)的項目相較于其它共享辦公項目更具有溢價的空間。ATLAS寰圖官方披露，其位于廣州雅居樂中心的首家綜合辦公空間開業(yè)半年之后即已實現盈利。
另外，目前行業(yè)整體呈現出往中高端布局的趨勢。越來越多的共享辦公企業(yè)選址開始偏向于城市核心區(qū)，高端寫字樓、購物中心、綜合體等成為新一輪選址熱門。今年4月，WeWork正式進駐上海最貴寫字樓陸家嘴國際金融中心第15層；8月，SOHO3Q華南首店落址南山區(qū)蛇口招商局港口大廈4-7層；11月，納什空間簽下北京世紀財富中心面積8000余平米的辦公空間?！?018中國房地產市場展望 -- 寫字樓篇》也指出，共享辦公將進一步介入中國主要城市傳統(tǒng)甲乙級寫字樓領域，甚至成為主力租戶乃至辦公業(yè)主運營整棟樓宇。
業(yè)內人士指出，奔向甲級寫字樓暗示了時下多數共享辦公企業(yè)進軍高端市場的野心。與此同時，更為直接的競爭對手開始對標。今年10月，桉樹空間發(fā)布高端智慧辦公新品牌桉樹IBC，旨在為精英群體打造集辦公、生活、社交于一體的辦公場景以及為各個類型的企業(yè)提供靈活高效的辦公空間解決方案。
新一輪廝殺，規(guī)模和盈利是命門
今年以來行業(yè)內接連出現的并購以及各大玩家持續(xù)的規(guī)模擴張都指向了這樣一個事實，“小而美”并不適用于共享辦公這個行業(yè)，規(guī)模才是目標。
陳思烺此前接受媒體采訪指出，共享辦公企業(yè)的大規(guī)模和大體量直接會帶來成本優(yōu)勢。首先在于租金方面，他表示，單體面積上的優(yōu)勢，使得ATLAS寰圖就租金問題獲得更有利的議價能力。同時，長期的租賃時間也保證了在租金方面享有更大的商量余地。其次，規(guī)模優(yōu)勢能夠有效控制共享辦公企業(yè)的項目復制成本。項目數量和面積優(yōu)勢保證的足夠大的采購量使得ATLAS寰圖在建材采購、家具配置上更容易獲得低價。
業(yè)內人士亦指出，共享辦公企業(yè)中提供企業(yè)顧問服務的承諾同樣需要共享辦公企業(yè)自身規(guī)模的支撐，體量足夠龐大的企業(yè)在引進第三方服務供應商時，如法務、稅務等，會更具備資源優(yōu)勢。
目前ATLAS寰圖已在北上廣深、杭州、西安、香港及越南胡志明市共計擁有24個綜合辦公空間，管理總面積達21萬平方米。陳思烺在今年10月份ATLAS寰圖·香港海港城項目的開幕式上也表示，在國內城市布局方面，寰圖未來的核心仍將放在“北上廣深”。同時，ATLAS寰圖業(yè)已抓緊在“一帶一路”沿線國家開展布局。預計明年內ATLAS寰圖的運營管理面積會達50萬平方米。
與行業(yè)興起之初資本的大范圍狂熱不同，2018年以來，共享辦公領域內的資金愈發(fā)集中于頭部玩家。與此同時，大部分共享辦公企業(yè)仍舊面臨著盈利問題。
共享辦公最基礎的盈利邏輯在于賺取租金差。理論上，只要改造后的共享辦公空間實現溢價，共享辦公企業(yè)就能賺取差價。但事實顯然并非如此簡單。如何獲得低價房源已是一道壁壘。另據公開數據顯示，共享辦公出租率平均達到85%時才能保持盈虧平衡，而實際上大部分共享辦公空間的實際出租率達不到80%。
出租率超過行業(yè)平均水平的頭部玩家也掣肘于盈利模式的過于單一。公開數據顯示，出租率達到95%，目前市場估值達到百億的優(yōu)客工場，收入構成上，租金占比至少90%。業(yè)內人士指出，過于單一的盈利模式往往意味著風險的伴隨，過度依賴租金差實現盈利的“二房東”模式尤甚，一方面容易受制于房源供應商，受市場波動影響；另一方面想要依靠租金差來獲得高額利潤要依賴規(guī)模增長，這意味著單體項目的資源浪費和新一輪成本控制問題。
因此，如何實現多元化盈利仍是共享辦公行業(yè)新一輪廝殺中的命門所在。優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶此前公開表示，優(yōu)客工場未來的增收將會依靠股權投資、流量變現、品牌加盟與管理輸出來實現。
ATLAS寰圖方面介紹，ATLAS寰圖目前針對不同會員的需求設計了不同的辦公會籍，包括精裝修辦公室會籍、精裝修辦公室會員權益包、聯合辦公會員會籍等，可囊括專業(yè)行政辦公服務及品牌旗下的生活配套福利。依靠會籍費用、一站式企業(yè)顧問服務以及線下生活空間配套的運營，ATLAS寰圖已構建出基于租金盈利之上的體系化盈利模式。
探索多元化增值服務的同時，ATLAS寰圖的“高顏值”空間也成為電視劇、電影、廣告等拍攝的場所。因此“場地租金”是ATLAS寰圖目前的多元化收入來源之一。這也直接將ATLAS寰圖辦公空間的使用時間延長至“下班之后”。對于這個變化，陳思烺表示，“我們在做這個產品的時候也沒有想到這里還能變成一個拍攝基地，在下班以后以及周末的時間空間使用率還這么高。這正說明了這個空間有值得被分享的價值?！?/p>
作為共享經濟延伸出的項目之一，截至目前來看，共享辦公也歷盡與多數共享項目相似的前半生，即資本的狂熱帶來行業(yè)的短暫繁華。喧鬧過后，巨大市場需求推動下，繼續(xù)跑馬圈地的同時，實現理性增長成為在市場洗牌中存留下來的企業(yè)的新命題。業(yè)內人士指出，規(guī)?；詫⑹枪蚕磙k公企業(yè)用以控制運營成本的利器。智能化辦公設備為共享辦公企業(yè)減少人力成本投入，控制運管成本，亦有利于優(yōu)化用戶體驗。品牌影響力的擴大以及產品架構的不斷完善將有助于共享辦公空間形成更為龐大的用戶規(guī)模，客群內部的增值服務進一步細分，共享辦公空間收入結構向服務傾斜。
文章來源：界面新聞廣東頻道
原文鏈接：https://www.jiemian.com/article/2746155.html
